10 MOTIVE pentru a vinde sau închiria fără intermediari

• Chiar înainte de apariția internetului vânzarea și închirierea unei proprietăți se puteau realiza fără intermediari (profesia de agent imobiliar nu a existat în România până în 1989).
• Agențiile imobiliare au apărut pentru a oferi o soluție unei probleme pe care tot ele au creat-o: prin infestarea ziarelor cu mii de anunțuri mai mult sau mai puțin reale a devenit foarte dificil ca ofertele postate de proprietari să poată fi găsite de către cei interesați.
• Odată cu dezvoltarea internetului problema a căpătat o nouă dimensiune prin multiplicarea anunțurilor imobiliare la o scară greu de imaginat.
• Din fericire tot internetul oferă cumpărătorilor posibilitatea de a găsi relativ ușor ofertele proprietarilor, cu condiția ca acestea să fie promovate corespunzător.

• Agenții imobiliari pretind că sunt singurii care „cunosc piața” suficient de bine pentru a vă oferi un serviciu foarte important și anume stabilirea prețului sau chiriei solicitate în oferta ta de vânzare sau închiriere.
• Este adevărat ca prețul de pornire este important și un preț prea mare poate întârzia încheierea unei tranzacții mai mult decât ești dispus să aștepți.
• Dacă trebuie să găsești rapid un cumpărător sau chiriaș poți face și greșeala de a cere un preț prea mic, evident spre paguba ta.
• Cu toate acestea stabilirea prețului de pornire nu necesită vreun masterat,  este suficient să te informezi pe internet despre pretul mediu pe metru patrat al unor proprietati similare tranzacționate anterior
• Mai poți afla informatii utile de la administratorul blocului in care locuieti daca este cazul) sau de la  birourile notariale din zona ta.
• Dacă ai o proprietate de vânzare poate fi util să vorbești cu un consultant bancar pentru a afla dacă banca ar fi dispusă să acorde un credit la nivelul de preți solicitat de tine (și în ce condiții).
• Poți merge chiar mai departe solicitând ajutorul unui evaluator autorizat căruia să-i comanzi un raport de evaluare. Un astfel de raport ar putea să fie de ajutor ulterior în cursul negocierilor cu potențialii cumpărători.

• Agenții imobiliari pretind că te pot ajuta „cu actele” dar este riscant să încredințezi actele tale de proprietate unor persoane cu o  calificare și reputație profesională imposibil de verificat.
• Cazurile de înșelăciuni și abuzuri sunt numeroase iar rezolvarea în justiție poate fi costisitoare și îndelungată.
• Dacă ai nevoie de clarificări în ce privește documentele necesare și procedura prin care vă poți vinde o proprietate în siguranță trebuie să te adresezi unui notar. 
• Prezinta notarului documentele de proprietate pe care le ai și află ce alte documente suplimentare sunt necesare.
• Pune toate întrebările care te preocupă și nu semna nici un act în afara biroului notarial sau înainte de a-l citi cu atenție.
• Nu încredința niciodată documente de proprietate originale altcuiva decât notarului șî nu uita să le ceri înapoi.

• Un agent imobiliar profesionist se va documenta cu atenție și va încerca să rețină cât mai multe detalii despre proprietatea ta.
• Numai astfel va putea să răspundă la întrebările clienților potențiali și mai ales să le ofere acestora argumente pentru a cumpăra sau închiria proprietatea respectivă.
• Dar chiar și cel mai dedicat agent va avea dificultăți în a reține detaliile a zeci de proprietăți, iar adevărul este că cei mai mulți agenți nici măcar nu se vor deranja să o facă.
• În cele din urmă cel care va trebui să dea detalii potențialilor clienți vei fi chiar tu, proprietarul.

• În cele mai multe cazuri agenții imobiliari pretind că „reprezintă” interesele ambelor părți în aceeași tranzacție.
• Acest lucru este evident imposibil și un astfel de agent nu este decât un intermediar care-și urmărește doar propriul interes.
• Se ajunge adesea la situația hilară în care agentul pe care-l plătiți cu un comision consistent se va strădui să te convingă să mai scazi prețul pentru a vedea încheiată tranzacția.
• Este adevărat că un preț mai mic cu 10% înseamnă un comision mai mic cu 10%, dar trebuie să te întrebi: Cine are totuși mai mult de pierdut ?
• Să presupunem că un agent imobiliar încasează un comision de 2.000 de EURO pentru o tranzacție pentru care trebuie să lucreze o lună de zile. Credeți că va prefera să dedice două luni pentru aceași tranzacție sau va fi bucuros să încaseze 1.800 de EURO în fiecare dintre cele două luni ?
• Pentru tine scăderea prețului cu 10% poate însemna o pierdere de 10.000 de EURO sau 30.000 de EURO în timp ce agentul va pierde doar câteva sute.
• Realitatea este că dubla reprezentare este considerată o practică lipsită de etică și este interzisă explicit în unele jurisdicții.

• Intermediarii se recomandă ca fiind experți în arta negocierii, dar, cel mai probabil, va fi mai ușor să ajungeți la o înțelegere cu un cumpărător motivat discutând direct cu acesta.
• Negocierea prin intermediar poate fi greoaie, netransparentă și deloc în interesul tău.
• Foarte adesea intermediarii complică inutil negocierea pentru a justifica într-un fel comisionul cerut.
• Ca să nu mai vorbim de situația în care intermediarul te manipulează sau te păcălește pur și simplu pentru a vedea tranzacția încheiată mai repede.
• Poți decide și singur când este cazul să reduceți prețul și cu cât, nu trebuie să plâtești pe cineva pentru acest „serviciu”.

• Nici măcar agențiile imobiliare „serioase” din România nu vor aloca un buget transparent pentru promovarea ofertei tale și nu vor garanta o expunere măsurabilă a acesteia pe piața imobiliară.
• Agenții imobiliari sunt presați de timp (deoarece comisionul este singurul lor venit) și nu vor promova o ofertă decât atunci când „miros” că proprietarul este suficient de motivat (sau „copt” cum se spune în jargonul meseriei) pentru a lăsa din preț.
• Dacă nu ești dispus să faci reduceri consistente până la nivelul la care devine un „chilipir”  oferta ta va putea fi folosită ca referință negativă pentru a vinde alte oferte și nu va fi promovată cu adevărat.
• Ofertele pentru care prețul a scăzut suficient de mult nici nu au nevoie de prea multa promovare așa că în cele din urmă proprietarul va pierde de două ori plătind un comision doar pentru a fi convins să scadă prețul!

• Ai grija să păstrezi controlul asupra informațiile pe care le faci publice despre tine și proprietatea ta.

• Intermediarii prezintă adesea oferte nepotrivite potențialilor clienți pentru a-i „ajuta să se hotărască” să cumpere o cu totul altă ofertă.
• Un agent imobiliar care nu este legat de un contract încheiat cu tine poate spune orice și îți poate prejudicia interesele prin răspândirea de  informații negative.
• Dacă nu vrei să te reprezinți singur poți alege să semnezi contract de reprezentare exclusivă cu o agenție imobiară serioasă, contract care să arate clar drepturile și obligațiile părților.
• Din păcate aici trebuie să ne trezim la realitate și să clarificăm câteva lucruri:

1. In România a semna un contract nu este o garanție, chiar daca este bine întocmit. Dacă nu aveți suficiente resurse pentru a susține o acțiune îndelungată în justiție probabil veți rămăne… păgubaș. În plus,  contractul propus de intermediar ar putea fi bine întocmit, doar că nu neapărat în interesul dumneavoastră.

2. Foarte puține agenții oferă servicii de reprezentare exclusivă a unei singure părți în aceeași tranzacție. Cel mai adesea vi se solicită doar „exclusivitate”, ceea ce este cu totul altceva, și anume că veți fi obligat să plătițî comision chiar dacă ați găsit singur un cumpărător.

3. Este imposibil de verificat care agenție imobiliară este „serioasă” sau dacă agentul imobiliar nu este un pur și simplu un escroc. Acestă profesie nu este reglementă în nici un fel iar pentru a deveni agent imobiliar nu ai nevoie nici măcar de cazier curat. Există asociații „profesionale ” care oferă oricui a absolvit liceul certificate și ștampilă de broker „autorizat” după „absolvirea” unor cursuri online. Numeroase fraude și scandaluri au afectat profesii  mult mai bine reglementate, cum sunt cea a notarilor publici sau a funcționarilor bancari. La ce ne putem aștepta din partea unei bresle care nu a reușit să se autoreglementeze în peste 20 de ani de activitate nici măcar la nivelul profesiei de taximetrist ?

• Obținerea prețului corect pentru o proprietate depinde de expunerea ofertei pe piața imobiliară. O ofertă insuficient promovată va sta luni de zile pe piață pentru că nicio marfă nu se vinde dacă nu este scoasă pe tarabă.
• Așa cum am arătat mai sus intermediarii nu vor investi în promovarea ofertei tale și vor prefera să aștepte să te descurajezi sau să-ți pierzi răbdarea.
• Timpul și statistica lucrează în favoarea intermediarilor dar nu și în favoarea ta, din păcate.
• Pentru a nu deveni o victimă a acestui cerc vicios trebuie să acționezi și să investești în promovarea ofertei tale pentru a obține o expunere maximă în piață.

• O proprietate imobiliară poate reprezenta cea mai semnificativă parte a averii tale și un comision de 4-6 % din valoarea acesteia reprezintă o pierdere greu de recuperat.
• Chiar dacă acest comision este plătit parțial de cumpărător nu uita că în orice tranzacție exista o singură sumă pusă pe masă, cea plătită de cumpărător și încasată de proprietar. Prin urmare, indiferent cum este „împachetată” tranzacția, cel care primește mai puțini bani ești tu, proprietarul!
• Comisionul atârnă greu și din perspectiva cumpărătorului și va face oferta ta mai puțin competitivă dacă este promovată printr-un intermediar.

Pentru un  apartament care este cumpărat cu un credit în sumă de 50.000 de EURO pe 30 de ani, un  comision  de 2.000 de EURO plătit intermediarului va fi rambursat de cumpărător abia după 30 de luni.

Investește o fracțiune din comisionul solicitat de intermediari în promovarea ofertei tale și protejează averea acumulată cu greu de familia ta.